Les règles des banques suisses
- Fonds propres : au moins 20 % du prix, dont au moins 10 % qui ne viennent pas du 2e pilier.
- Test de charge : intérêts calculés à un taux théorique d’environ 5 %, plus l’amortissement et l’entretien (environ 1 % du prix), ne doivent pas dépasser un tiers du revenu brut.
- Amortissement : la part de l’hypothèque au-delà de deux tiers du prix (2e rang) doit être remboursée en 15 ans ou au plus tard à la retraite.
Coût théorique et coût réel
Le coût théorique sert seulement au test de la banque. Ton coût réel se calcule avec le taux que tu paies vraiment, souvent bien plus bas, plus l’amortissement et l’entretien. N’oublie pas les frais d’achat (droits de mutation, notaire), à payer en liquide en plus des fonds propres.
Exemple chiffré
Pour un bien à 900’000 CHF, 200’000 CHF de fonds propres dont 50’000 CHF du 2e pilier, 160’000 CHF de revenu brut et un taux effectif de 1,8 %, le coût mensuel réel est d’environ 2’356 CHF. La charge théorique atteint 31,7 % du revenu : le test est réussi, et le prix maximal finançable est d’environ 926’000 CHF.
Questions fréquentes
Quel revenu pour acheter un bien à 1 million en Suisse ?
Avec 20 % de fonds propres, il faut en général un revenu brut d’environ 180’000 à 200’000 CHF pour passer le test de charge à 5 %. Teste ton cas avec le calculateur.
Puis-je utiliser mon 2e pilier ?
Oui, par retrait anticipé ou mise en gage, mais au moins 10 % du prix doivent venir d’autres sources : épargne, 3a, donation ou avance d’hoirie.
Pourquoi les banques calculent-elles à 5 % ?
Pour vérifier que tu pourrais supporter une forte hausse des taux sur la durée de l’hypothèque.
Combien coûte l’entretien d’un logement ?
Les banques comptent environ 0,7 à 1 % du prix par an. Pour un bien ancien, prévois davantage.
Projection indicative basée sur tes hypothèses et sur les règles suisses 2026. Elle ne remplace pas un conseil personnalisé. Dernière mise à jour : novembre 2026.