Comment fonctionne la comparaison
L’acheteur investit ses fonds propres et les frais d’achat dans le bien, paie les intérêts et l’entretien, et profite de la plus-value. Le locataire place ses fonds propres et, chaque année, la différence de coût s’il paie moins que l’acheteur. Inversement, l’acheteur place ce qu’il économise quand le loyer dépasse ses charges.
Le résultat dépend surtout de trois hypothèses : le taux hypothécaire, la plus-value du bien et le rendement des placements du locataire.
Ce que le calcul ne montre pas
- La fiscalité : valeur locative et déductions jusqu’à leur suppression, au plus tôt en 2028.
- La sécurité du logement et la liberté de l’aménager, ou au contraire la souplesse de pouvoir déménager.
- Le risque de baisse des prix ou de travaux imprévus.
Exemple chiffré
Pour un bien à 900’000 CHF, 200’000 CHF de fonds propres, un taux de 1,8 %, 1 % de plus-value par an et un loyer équivalent de 2’900 CHF, l’achat devient gagnant dès la 3e année. Après 25 ans, le patrimoine de l’acheteur dépasse celui du locataire d’environ 514’000 CHF.
Questions fréquentes
Acheter est-il toujours plus rentable ?
Non. Avec des taux élevés, une faible plus-value ou un loyer bas, louer et placer la différence peut faire mieux.
Quel rendement retenir pour le locataire ?
Un portefeuille équilibré peut viser 3 à 5 % par an à long terme. Le résultat est très sensible à ce chiffre : teste plusieurs valeurs.
Faut-il compter l’amortissement ?
Le calcul garde l’hypothèque constante. L’amortissement transforme une dépense en patrimoine, sans changer beaucoup la comparaison.
La suppression de la valeur locative change-t-elle le calcul ?
Elle modifiera l’impôt des propriétaires, à la hausse ou à la baisse selon leur hypothèque. Le calculateur Valeur locative estime cet effet.
Projection indicative basée sur tes hypothèses et sur les règles suisses 2026. Elle ne remplace pas un conseil personnalisé. Dernière mise à jour : novembre 2026.