Les trois rendements
- Rendement brut : loyers annuels divisés par le prix d’achat.
- Rendement net : loyers encaissés moins les charges non récupérables, divisés par le prix et les frais d’achat.
- Rendement des fonds propres : cash-flow après intérêts, divisé par l’apport et les frais d’achat. C’est ce que rapporte réellement ton argent.
Financement d’un bien de rendement
Les banques demandent souvent 25 à 35 % de fonds propres pour un bien de rendement, et le 2e pilier ne peut pas être utilisé. Prévois les charges qui ne se répercutent pas sur les locataires : entretien, rénovations, gérance, assurance du bâtiment.
Exemple chiffré
Pour un immeuble à 1’200’000 CHF loué 4’500 CHF par mois, avec 3 % de vacance, 14’000 CHF de charges, 70 % financés à 2 %, le rendement brut est de 4,5 % et le rendement net d’environ 3,1 %. Le cash-flow est d’environ 1’800 CHF par mois et les fonds propres rapportent environ 5,3 % par an.
Questions fréquentes
Quel est un bon rendement locatif en Suisse ?
Selon la région, les rendements bruts tournent souvent autour de 3 à 5 %. Le rendement net est plus parlant, car il intègre les charges.
Les revenus locatifs sont-ils imposés ?
Oui, les loyers nets sont un revenu imposable et le bien entre dans ta fortune. Les intérêts et l’entretien sont déductibles.
Faut-il amortir l’hypothèque d’un bien de rendement ?
Les banques demandent en général d’amortir jusqu’à environ deux tiers de la valeur. Le calcul présenté est hors amortissement.
Quelle vacance locative prévoir ?
Quelques pour cent par an selon la région et le type de bien. Elle couvre aussi les loyers impayés et les changements de locataire.
Projection indicative basée sur tes hypothèses et sur les règles suisses 2026. Elle ne remplace pas un conseil personnalisé. Dernière mise à jour : novembre 2026.